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美国置业购买学区房还是度假屋?Is buying a US property in a good school district better than in a vacation resort?

美国置业购买学区房还是度假屋?Is buying a US property in a good school district better than in a vacation resort?

近几年由于中国房市飙涨及不稳定,许多中国买家转而投资海外房产,而美国经历08年的次贷风暴后,由于利率的降低及经济的持续复苏,房价开始回升房地产市埸也更加活络,有些大城市更已涨回高于衰退前的20%,由于库存房不足,也带动想买与租的人多过卖房之供不应求的状况,租金持续上涨也增加购买房产的投资报酬率。

以奥兰多而言,因为现在是全美最大的观光养老医疗产业蓬勃的城市,具备良好生活机能及适合华人居住的气候环境,目前房价回涨了约50%,根据房地产经纪人协会2016年6月的市埸数据显示,房屋之中价位与去年同期相比增加15%来到$207,000,房屋销售量则因库存房持续不足减少3%,但与5月份相比减少5%,法拍屋及短卖屋则减少4%。租金则呈现持续上涨的趋势,以屋况佳约2500平方英尺的学区房而言,中价位房价约30万美元左右的房子,租金通常在$1800~$2200美元左右。

  所以对于想投资美国房产的中国买家而言,千万不要再想观望而错过这低房价的购买时机。那么投资该选择度假屋还是学区房比较好呢? 这是很多客户经常会询问并犹豫不决的问题。其实关于这个问题主要还是看买家购买的预算、喜好及目的来决定,想考虑以后移民自住且有小孩或追求穏定收益者,就以学区房为主;想偶尔来度假追求高租金收益者就以度假屋为主。

投资度假屋风险大吗

  就奥兰多来说,因为是热门的观光旅游城市,加上各大主题乐园的加持,一年有超过七千万人次造访,带动周边度假屋投资及出租十分受到欢迎。度假屋通常位于设施和管理较好的小区,所以HOA(社区维护费)也较高,一个月约$350~$450美元左右是很常见的(不过一般会包含电视、网络,除草,屋顶及油漆等原本需另外付费项目),如人在美国可自己管理也可交由专业的管理公司代管,包括网上宣传订房、住房客的沟通、入住及离开、清洁、泳池维护、水电及税费缴交等均可由他们负责,屋主可以比较省心。当然他们也会收取一定的费用,管理公司一般收取租金15-25%左右的佣金,其他如行政管理费、清洁费,泳池维护等费用,依屋主所选择之服务项目而定。

  费用听起来不低,但度假屋由于以天或周计算租金,相对收益也较高,二手房一般约6-8%以上(我的客户中超过10%以上的也有),新房因房产税等较高初期约在5-6%以上,不过折旧耗损和维修费也较低。至于该选择新房还是二手房,还是要看个人的喜好及要求,想要偶尔来享受度假,喜欢新房的设计及新社区的各项设施与服务,其他时间再出租者,就以新房为主;预算不高不再乎内装设计及追求即时高收益者,就可选择二手房。当然就像经营小酒店一样,任何一种投资经营都有一定的风险,但只要找到地点好设施佳,屋况和内装家具设计不错,加上有好的地产经纪人及管理公司协助,出租率和获利都能有不错的表现。

购买度假屋常有以下的迷思:

  迷思一、HOA越低越好

  较低的HOA虽然可降低费用,但也代表小区的设施比较没那么好,对于想要有酒店般高享受的住房客吸引力较弱,租金相对也比较不容易提高。

  迷思二、度假屋获利不稳定,有包租比较好

  如同上面所提到,度假屋就像经营小酒店一样,租金和出租率有淡旺季之分,但只要买到好的房产及良好的经营,通常会有较高的租金收益。包租虽然稳定,但相对租金回报率也不高。

  迷思三、买2-3房小户型比较容易出租,成本也较低

  虽然小户型度假屋房价较低,但度假屋是以房间计算租金,房间数愈多租金愈高。且外国人喜欢二三个家庭结伴或公司做为福利让员工分批度假,所以有些高尔夫球社区最受欢迎的大都是至少七八房以上的户型,人数多时住度假屋比酒店划算,且大户型数量较少竞争也较低。HOA等固定费用不管户型大小通常都是一样,但大户型租金可提高相对比较划算。

接下来为您简单介绍一下购买学区房有什么不同

  想考虑以后移民自住,且有大学以下年纪的小孩之买家,学区房是最好的选择。一般学区房多在环境佳治安较好的区域,在奥兰多如Winter Park, Windermere,或是东边靠近UCF及社区大学的Oviedo及Avalon Park附近,还是新兴区如东南边的医疗城Lake Nona及西边的Winter Garden等都是不错的选择。学区房多位于住宅区只能用于自住或至少七个月以上的长租,无法偶尔来度假使用。HOA通常也较低因为设施不像度假屋那么完善,当然出入管理、社区泳池、网球埸等一些基本的设施大多还是有的,尤其是新房。租金以月计算,回报率以二手房来说大约在4-6%左右,虽不如度假屋高,但适合喜欢穏定保守的买家。

购买学区房也有以下常见的迷思:

  迷思一、HOA和房产税越低越好

  这和度假屋相同,有些买家只想到降低费用,但忽略了一般HOA低或没有HOA,和小区的环境和设施通常也成正比。如果想要住在比较好的小区,就不能一味只追求低HOA。

  迷思二、学分越高越好

  的确在美国学分代表着一个学校的办学表现,也关系到小孩在学校的学习。不过买房除了考虑学校外,住房的环境和居民的素质也十分重要。有些新兴地区虽然学校可能不到九分十分,但风评依旧很好,居住的环境也佳,在选择时可以做一个综合的考量。

  迷思三、想花较低的房价买到高增值的房子

  这是大部分投资买家都想追求的,但仍必须要了解,增值空间越高的房产,通常位在如富人区等,也意味着投入的资本较高,以纽约和加州而言,增值和租金高,但相对房价动辄也在一二百万美金以上。如果您的预算只有二三十万,却要求每年要有10%以上的增值,除非是运气好碰到低价的拍卖屋或短卖屋,否则就是比较不现实的想法。

清楚自已想投资购买房产的目的、预算及追求的获利,找一位専业热诚的经纪人协助,不论是度假屋或学区房,相信都能让您获取不错的收益,或是买到心目中理想的房产

載自新浪地產-异乡好

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